不動産の名義変更が必要な理由 | 愛媛県・内子町・西予市・大洲市の司法書士による相続相談室
相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。
しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。
それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？
登記をしないデメリット
・その相続財産（不動産）に関する自分の権利を主張することができません。
たとえご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して「自分の不動産だ！」と言えないのです。
・相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできません。
・相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。
・相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまうかもしれません。
登記をしない理由
死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、遺族の方（相続人）では発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース
遺産分割協議もせずにこのまま放置しておくと、代襲相続などで相続人となる方が増えていくケースもあります。そうなるといざと言うときに、遺産分割に異を唱え、協議が難航することが想定される場合があります。
そして何よりも、増えた相続人を探し出す手間暇と、そのための経費が膨らんでしまうというリスクを次世代の子どもたちに背負わせることになるのです。
相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース
相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。そしてその相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。
このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産分割協議をすることができます。
登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース
不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）を持っておられると思います。
紛失してしまった場合に権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は（ほとんどの場合）権利証が無くても申請することが可能です。
相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース
相続による不動産の所有名義変更登記をすると、必ず相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いのですが、相続税が発生する相続案件は全体の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）の状況です。また、相続税の課税と相続登記の申請は基本的には別個の問題です。御心配の方、まずはご相談ください。
0893-59-2076
