ケース1 遺産分割協議後、共有持分を売買する
両親の残した自宅を兄のKさんと妹のSさんが相続し、現在はKさん一家が住んでいます。
相続した時の持分割合はKさんが４分の３、Sさんが４分の１ですが、数年後、自宅の老朽化に伴い、建替えを検討することに。
しかし、土地がSさんとの共有のままでは、抵当権の設定にSさんの承諾が必要となることが判明したのです。
結局、KさんはSさんの土地持分を1000万円で買い取ることになりました。
その結果、
・Kさんの負担……土地購入代金1000万円、不動産取得税、登録免許税
・Sさんの負担……土地売却に伴う譲渡所得税
の経費が発生しました。
Sさんは兄妹の間ですから「もっと安くてもいい」という気持ちでしたが、兄妹間の売買の場合は、時価で売買しないと贈与税がかかってくる恐れがあるということで時価による売買となりました。
ケース２ 納税などの関係で、遺産分割協議を急いでしまう
Tさんの亡くなったお父さんは、住居と土地、駐車場、賃貸住宅とその土地という合計３つの不動産を残していました。
それらを相続したのは、妻（Tさんのお母さん）と子供３人（Tさん、Sさん、Rさん）です。
それらの土地には、面積や立地条件に若干の違いがあったことと、相続税の納税の関係で遺産分割を急いだ結果、すべての土地建物を各相続人が４分の１ずつ共有することで遺産分割をしました。
後日、賃貸住宅の建替えを機に遺産分割協議のやり直しをすることになり、法律的には問題がなかったものの、税務上の問題が起きる可能性があったため、 結果的には「固定資産の交換の特例」による持分の交換で対処することになったのです。
また、子供３人に対して土地持分の取得に伴う不動産取得税と登録免許税、さらには交換した土地に評価の差があるため、差額分に対して贈与税がかかってしまいました。
「とりあえず共有にしておこう」は後で悔いを残すことに
この二つのケースは、兄弟姉妹・親子間ということもあって、ごく自然な成り行きでとりあえず共有として遺産分割をした例です。
ところが、建替え問題等が後になって発生して、本来払わなくてもいい税金が余計にかかってしまったのです。
二つの事例の対処法として、ケース１では、土地をKさんが、金融資産をSさんが相続しておけば、土地購入に伴う不動産取得税、登録免許税、譲渡所得税はかかりませんでした。
その際、土地評価額と金融資産の差額を「代償分割」することで、後日の手続きも必要なかったと考えられます。
ケース２では、居宅の土地にはTさんの家族と両親の住む二世帯住宅が建っていたこともあり、Tさんのお母さんと孝さんが住宅と土地を相続し、残りの子二人は別々に駐車場と賃貸住宅の土地・建物を相続しておけば良かったと考えられます。
このように、急な相続発生で気持ちも動転して「とりあえず共有にしておこう」と遺産分割をしてしまうのは、将来のことを考えるとやや早計かもしれません。
兄弟姉妹は仲がよくても、時間の経過とともに状況が変化することもあります。
やはり、当初から相続に精通している司法書士に相談して、後に悔いを残さない対策をとっておくことがポイントのようです。
遺産分割による不動産の共有には、より慎重に対応するのが賢明と言えるでしょう。
