状況
生前遺言書を作成されていたXさんの相続について、相続人のAさん（兄）、Bさん（弟）から、Xさん名義の不動産の相続登記についての依頼を受けました。
遺言書の内容としては、Bさんがお住まいの宅地についてはBさんに相続させ、ほかのすべての不動産についてはAさんに相続させる内容でした。Xさんの不動産の状況を調査すると、Bさんのお住まいである宅地の上には、Xさんが建築された未登記建物が存在していることが判明しました。
遺言書の内容では、「Bさんがお住まいの宅地はBさんに相続させる」という表記とされており、あくまで土地についての記載しかないため、建物についてはAさんが相続することになってしまいます。
司法書士の提案、お手伝い
Bさんがお住まいの宅地に建築されているXさん名義の建物をBさんに登記をする方法としては、以下の２とおり方法が考えられました。
①遺言書のとおり、いったんAさんが建物を相続されたものとして、AさんからBさんに建物の所有権を贈与をしてもらったうえでBさんから建物の登記を申請する方法
②遺言の有効性を確認したうえで、共同相続人全員（相続人としてはAさん、Bさんのほかに姉妹がお二人おられました。）の遺産分割協議により建物をBさんが相続したものとしてBさんから建物の登記を申請する方法
①の方法を採用すると、印鑑をいただく当事者としてはAさん、Bさんの２名ですが、建物の価値を考慮するとBさんに贈与税が課税されることが予測されました。
②の方法を採用すると相続人全員から印鑑をいただく必要があります。
※共同相続人全員の合意、すなわち遺産分割協議により遺言と異なる分割をすることが可能であると考えられていますが、遺言執行者による遺言執行の必要なケースでは遺言執行者の同意が必要とされていますので注意してください。
結果
相続人全員から遺産分割協議に応じていただけることになり、遺言書の内容とは異なる遺産分割をしたうえでXさん名義の未登記建物をBさん名義とする登記申請をすることができました。
今回は相続人の皆様全員に押印をいただけたのでこの方法で無事に登記完了できましたが、係争中であった場合、大変な事態に発展した可能性があります。遺言書を作成する際、もう少し財産状況を分析し、遺言書の表現を検討されておればこのような事態にはならなかったと思います。
遺言書の表現を「Bさんがお住まいの宅地はBさんに相続させる」という内容から踏み込んで、「Bさんがお住まいの宅地及びその宅地上に存在する建物のすべて（未登記建物を含む）はBさんに相続させる」としておけば、他の相続人の了解は不要となり、Bさんのみで建物の登記を申請できました。
もし私が遺言書作成の相談を受けていれば、正確な財産状況の調査をするとともに、将来のことを考えたアドバイスが必要と感じた案件でした。そして何よりも未登記建物も登記しておくべきであることを痛感しました。
